*本文为「三联生活周刊」原创内容
文 | 邢海洋
权益市场大幅震荡，芯片板块沦为重灾区，低波动、稳收益的R1、R2级银行理财也打破刚性收益预期，出现大面积净值回撤。股债市场同步走弱、高低风险资产集体承压，彻底颠覆了往年“股市跌、理财稳”的对冲规律，成为今年资本市场最突出的新特征。多重市场共振下，普通投资者“攻守双失”，资产保值难度大幅攀升。
身处存款利率持续下行的周期，过去的“保本高息”早已成为历史。举步维艰之中，一线城市房地产市场却暗流涌动：北京的二手房月成交量连续逼近两万套大关，上海、广州等地则密集出台了政府收购“老破小”作为保障房或动迁安置的政策。楼市由一线城市核心区“老破小”领衔的筑底反弹，让不少投资者开始重新审视房产的定位。
《我的前半生》剧照上半年的房地产市场，呈现的是两极分化的格局。整体上，新房二手房都降价，70城二手房相比一年前降价更达到了6%。但相比去年年底，降幅已经明显收窄。当弥漫于市场的恐慌情绪散去，买家们开始谨慎进场，那些最有性价比的房子率先跑出来了。这最具性价比的房子，就是曾经被认为流通性差，居住属性不高，最没有投资价值的“老破小”。
在北京，上半年300万以内老破小成交占比75%以上，核心城区成交周期从2025年的将近两个月缩至一个月以内，海淀、西城学区老公房、朝阳地铁老小区成交最快。正是因为老破小的大量消化，北京二手房挂牌量连续5个月下行，从14.3万套的峰值回落至11.7万套，低价急售的房源已经消化得差不多了。上海，全国老破小流动性最强城市，300万以下老破小成交占二手总量64%，创五年新高，内环内20年以上老公房成交周期仅22天。深圳作为最年轻的城市，16-30 年楼龄老破小成交占二手房的一半以上。成都锦江区、青羊区主城老破小热销，200万以内小户型占二手成交近六成；重庆渝中区、沙坪坝、南岸核心老小区成交活跃，100万以下刚需老破小占全市二手成交近60%；武昌、汉口核心区域，150万以下小户型成交占比过半。类似的，全国一线、新一线和二线热门城市，均是核心城区成交旺盛，远郊区县却乏人问津。
《欢乐颂》剧照使老破小性价比凸显的，是连续两年的抛售潮后形成的价格洼地。官方的房地产统计中并无“老破小”这一明显带有贬义色彩的分类，但二手房经纪商会按楼龄、面积等分类统计楼市的成交价格。贝壳研究院的分房龄细分指数里，20 年房龄，建筑面积小于50㎡的步梯住宅，被普遍认为是老破小专属的走势指标。按该指标显示，全国一线、强二线老破小价格峰值集中在2021年一季度，彼时处于一线学区老破小泡沫顶峰，随后学区政策收紧，老破小开始小幅回落。老破小最大的降幅出现在2023年以后，2024年北上广深四城跌幅全部超一成，最多的广州跌15%、最少的北京跌11%。2025跌速显著收窄，但分化加剧，核心学区、地铁小户型止跌，外围老房继续阴跌。自疫情结束的2023年初至2025年末，北上广深跌幅均在三成左右，最少的北京跌26%，广州跌33%。强二线城市则加速分化，成都跌得最少，15%，武汉因供给过于庞大，价格直接腰斩。老破小跌幅远超整体房地产的幅度。
房型老旧、管网老化、楼道杂乱、配套设施弱等等，在房地产大发展、新房层出不穷的时代，老破小的劣势越来越明显。但在城市化的不同阶段，老破小连续接纳了几波政策红利，致使其价格坚挺。比如大规模的腾退拆迁，投资者涌入其中，拆迁溢价曾支撑老破小房价；再比如学区政策，学区划片，身处核心区域的老破小拥有优质教育资源。后来政策转向，大规模拆除重建大幅缩减，单纯等待拆迁的投资逻辑失效，多校划片、教师轮岗落地，绑定名校的老破小溢价也因此消失了。当投资者开始亏损，急于止损离场，改善住房的置换需求又集中释放，城区老破小于是经历了一轮惨烈的房价跳水，很多人就此认定老破小再无翻身的机会。
年初，上海、广州两地先后启动国企批量收储老旧小户型试点，上海由各区保障房国企定向收购内环内70㎡以下、总价400万内老公房，广州安居集团聚焦环城高速内300万以内老破小，就是基于老破小持续遭遇集中抛售、二手房挂牌量居高不下、置换链条近乎停滞的房地产死结。老破小堰塞湖，已经成了影响房地产市场健康发展的障碍和风险因素。
《蜗居》剧照可让人想不到的是，当存款利率逼近“1字头”，当低风险理财不再保本，手握现金的居民骤然发现，市场上面对庞大资金的蓄水池，竟难找到既能对抗通胀、又足够安全的去处。“老破小”坐拥位置优势，配套成熟、人口密度大，房子永远不缺租客，一套地段良好、能提供稳定租金收益的房子，其性质已经变成了一张“永续年金债”。易居研究院数据显示，重点城市核心区老破小租售比普遍突破2%，平均高达2.67%，成都、武汉、重庆等热门城市更是超3%。
租金一向稳定的老破小，其租金收益率竟然完胜存款和理财。正是在这种“理财荒”的背景下，今年上半年一线城市核心区楼市企稳，房产作为“大额理财替代品”，展现出全新的价值。
政策层面也不难看出，北京连续破万的成交量、沪广政府对“老破小”的兜底政策，实际上为核心城市的房产画出了一条坚固的“政策底”和“市场底”。相比于可能会“踩雷”的金融衍生品，看得见、摸得着的优质资产，其抗风险能力显得尤为珍贵。
《小日子》剧照当钱越来越难赚，投资者再度入场，这次不是为了赚差价，更多的是把房产当成理财孳息的工具。当职业生涯变得不稳定，据传很多互联网大厂打工人干脆买多套“老破小”，以租养贷实现职业转型。正是在这样的背景下一、二线城市老破小开始止跌，成交量明显放大，交易议价空间变窄。甚至在个别地区卖家开始惜售待价而沽了。
5月，《城市更新 “十五五” 规划》出台，明确未来五年全国城市更新总投资不低于15万亿元，其中超4万亿资金定向用于老旧小区综合改造。不过，本轮更新核心原则是留改拆为主、严控大拆大建，和早年货币化棚改完全不同，不存在全面涨价的基础。另外，15万亿资金并非平均分配，优先投向主城成熟片区、地铁沿线、人口密集老城，市场分化将因政策拉大，只有纳入更新范围的核心老破小受益，未纳入的恐怕会更难翻身。房龄渐长，部分“老破小”恐面临更艰难的市场环境。
投资“老破小”显然也是个技术活，还得靠一定的运气。房租收益即使暂时超过了存款，房子却可能越来越“老龄”，维修维护都需要付出大成本，更有可能加速贬值，总之投资需谨慎。
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